Försäljning av ett hotell kräver alltid en ordentlig förberedelse.

Hotell, campingar och liknande verksamheter som du vill sälja skiljer sig från andra företagsförsäljningar, då det oftast finns ett stort värde i fastigheten. Oavsett hur man har tänkt sig genomföra denna företagsförsäljning är det viktigt att ha tänkt igenom alla delar innan man erbjuder någon att köpa verksamheten.
Driver man en liknande verksamhet där man hyr lokalerna på ett eller annat sätt så tittar man specifikt på det. Fastigheten som sådan har ju ett enskilt värde, men tillsammans med en fungerande och igång varande verksamhet blir värdet totalt sett högre.

Vad skiljer försäljning av ett hotell eller ett bolag, där fastigheten ingår, från annan fastighetsförsäljning.

Att sälja ett hotell är en mer komplex process än att sälja en fastighet. En köpare frågar oftast efter:

  • En omfattande information om verksamheten
  • En omfattande information om fastigheten
  • En omfattande information om bolaget
  • En fastighet utan verksamhet har inga intäkter
  • Vilken avkastning kan man räkna med på verksamheten
  • Hur ser konkurrenssituationen ut där objektet finns
  • Vilken bemanning fordras för att driva en bra verksamhet
  • Vilka samarbeten har man för att locka till sig nya gäster
  • Finns det möjligheter till expansion
  • Vad händer i området, som kan påverka verksamheten?

Ovanstående punkter är bara några av de relevanta frågor en köpare vill ha svar på, när de ska bestämma sig för att köpa ett företag. Med rätt hantering redan från den dag man bestämt sig för att sälja sitt hotell, camping eller annan verksamhet finns det bästa förutsättningarna att göra en bra affär för alla parter. En bra affär – Tre vinnare.

Vissa nyckelfrågor måste besvaras innan försäljningen av ett hotell. En presumtiv köpare vill alltid veta vilket värde som är satt på hotellet eller verksamheten. Anlita därför en företagsmäklare, som ser helheten i en företagsöverlåtelse, inte enbart fastigheten eller verksamheten.

Vad är marknadsvärde för något?

Ett marknadsvärde är vad någon är beredd att betala för t ex ett hotell eller annan verksamhet i den stund man visar till omvärlden att nu finns det möjlighet att köpa detta objekt.

Väljer du rätt företagsmäklare, så gör denne en analys för vad och hur en ny ägare ska kunna utveckla just detta företag. Den som köper ett företag, köper den inte för sin historik utan för sin framtid. Har företagsmäklaren gjort sitt arbete på bästa sätt ska det vara lätt för en köpare att säga Ja till köp av företaget.

Några av de viktiga frågorna som måste besvaras är:

  1. Hotellets läge och vad som finns i dess närhet som kan locka fler gäster
  2. Analysera vilka tjänster som hotellet erbjuder eller borde erbjuda
  3. Bedöma dessa tjänsters kvalitet och efterfrågan jämfört med konkurrenterna
  4. Analys av kostnader och intäkter
  5. Bedömning av värdet på hotell inkl verksamhet som är till salu

Hur kan man då snabbt hitta någon som vill köpa hotellet ?

Det bästa är att anlita ett proffs d v s någon som är van att arbeta med dessa, oftast ganska komplicerade, försäljningsprocesser, där det fordras kunskap om ekonomisk redovisning, juridisk kompetens, förhandlingsvana och där till  en bred försäljningsvana. Ett sälja en företag är ingen redovisningsuppgift utan en kvalificerat försäljningsprocess.

Leta efter hjälp av företagsmäklare så får du en trygg och kompetent samarbetspart som ser till att skydda de värden du vill överlåta till en ny ägare. Givetvis kan också en fastighetsmäklare vara ett alternativ och du måste räkna med att de kan kräva ensamrätt till försäljning. I många affärer där fastigheter ingår separat, är det viktigt att en företagsmäklare också samarbetar med en fastighetsmäklare.
En bra företagsmäklare kommer att exponera aktuell försäljning på ett diskret sätt för att undvika dels ryktesspridning och dels för att säkerställa att endast seriösa intressenter får tillgång till den fördjupade informationen. I alla företag som ska säljas rekommenderar vi en tydlig sekretesshantering.

Ska jag sälja firman själv eller ta hjälp av en företagsmäklare?

När du kommit fram till att du vill sälja företaget, då blir ditt första beslut- Ska jag göra det själv eller ska jag ta hjälp av en företagsmäklare?

Båda alternativen har sina fördelar och nackdelar. Den största och kanske viktigaste frågan är, att varje transaktion oavsett hur enkel och okomplicerad den tycks kunna vara, kommer att kräva mycket tid och ett personligt engagemang i möten, samtal, förhandlingar, framtagandet av underlag och information, som en presumtiv köpare behöver för att kunna fatta sina beslut.

Du måste ställa frågan till dig själv, klarar jag av denna försäljningsprocess samtidigt som jag ska driva företaget på samma sätt som jag gjort innan? Kan mitt engagemang i en försäljningsprocess inverka menligt på företagets drift, omsättning och lönsamhet?

Ta kontakt med en företagsmäklare
Ett möte kostar ju initialt ingenting, annat än att ta lite tid i anspråk. Därför är det alltid värt att ta kontakt med en seriös företagsmäklare och stämma av förutsättningen med denne om att sälja företaget.

Anlitar du en företagsmäklare så kan du i lugn och ro driva ditt företag vidare. Visst blir du engagerad då och då i processen, men troligen i mindre omfattning och endast när det verkligen behövs. Du sköter företaget och företagsmäklaren tar hand om försäljning. Oftast är denne bra på att binda samman personer och är dessutom ett filter mellan dig och köparen.
Företagsmäklaren tar hand om det ganska tidskrävande framtagandet av dokument som behövs till försäljningen. Du kan ha många  år erfarenhet av driva ett företag, men en bra företagsmäklare har sin kompetens och erfarenhet av just företagsförsäljning, och har en större vana att hantera att i processen ingående element, förstår en potentiell köpares frågor och kan på ett ganska bra sätt känna igen en problematik, som kan uppstå. “Allt är inte guld som glimmar.”

företagsförmedlare

Om du bestämmer dig för att ta hjälp av en företagsmäklare, som har vana att sälja företag, så finns här några råd som du bör tänka på, innan du väljer vem du vill samarbeta med:

  • Börja med ett möte (undvik att bestämma dig efter ett telefonsamtal). Ställ frågor t ex erfarenheter, marknadsföring, referenser etc,
  • Viktigast av allt – Fick du förtroende för företagsmäklaren? Visste denne hur man ska gå till väga?
  • Räkna med att en erfaren och kompetent företagsmäklare vill ha betalt för att hjälpa dig att göra affären så bra som möjligt för dig.
  • Ta även reda på vad det är företagsmäklaren ska göra i sitt uppdrag t ex ingår  analys av företagets verksamhet, värdering, marknadsföring, förhandling, visningar, juridiskt hållbara köpeavtal etc eller är det att “bara” sköta försäljningen?
  • Ta reda på mäklarens erfarenhet av försäljning av företag.
  • Kan företagsmäklaren berätta om hur denne värderar ett företag, finns det alternativa värderingsmetoder eller hur tänker denne?
  • Ta reda på vilka värderingsmetoder som kommer att användas i ditt fall. Verkar resonemanget trovärdigt eller är det “sparka på däcken”-värdering?
  • Se till att försäljningen av ditt företag blir så diskret som möjligt. Fråga på vilket sätt företagsmäklaren tänker sig att ta sig an uppdraget. Denne bör här deklarera hur en exponering/marknadsföring av ditt företag ska gå till.
  • Får du spontant icke trovärdiga svar, så fundera på om det är rätt person att samarbeta med. Vill du lämna ut uppdraget till någon som inte är beredd att skydda de värden du byggt upp i företaget?
  • Hur lång tid beräknas försäljningen ta eller hur bråttom har du att få ditt företag sålt? Enl branschförbundet är snittet för en företagsöverlåtelse ca 9 månader, många mindre verksamheter kan säljas snabbare, medan andra, framför allt större och mycket lönsamma verksamheter behöver längre tid på sig för att hitta en köpare, som är beredd att betala det säljaren förväntar sig.
  • Räkna med att företagsmäklaren vill ha en ersättning för genomfört uppdrag. Oftast baseras ersättningen som en provision på den i avtalet överenskomna köpeskillingen. Nivån på provisionen kan variera beroende på köpeskillingens storlek, i de flesta mindre affärer, med kanske upp mot ett par miljoner i köpeskilling, 8 till 10 %. Vid större affärer från några procent och upp mot kanske 8 %. Ibland förekommer också ett fast arvode på uppdraget.
  • En kompetent företagsmäklare, kommer i de flesta fall att visa att provisionen är utan nämnvärd betydelse jämfört med de fördelar denne tillför, för att kunna sy ihop en bra affär för alla parter.
  • Köpeavtal? – Ingår framtagandet av ett juridiskt hållbart köpeavtal? Eller är det något som tillkommer i uppdraget? Är det någon skillnad i avtalsformalia mellan att sälja enbart verksamheten (inkråmet) eller att sälja aktierna i bolaget där verksamheten bedrivs? Finns något man bör tänka på om man kan välja den ena eller andra lösningen? Hur bra blir affären som helhet för mig som ska sälja, med den ena eller andra lösningen?

Utbildning.
Huruvida en företagsmäklare är utbildad eller ej är kanske inte avgörande, det viktigaste måste vara hur kompetent personen är och framför allt vet hur processen ska gå till och har en plan för det. Det finns erfarna företagsmäklare som oftast är auktoriserade av branschförbundet, Sveriges Företagsmäklares Riksförbund. De som är auktoriserade har mångårig erfarenhet med ett stort antal genomförda affärer samt därtill branschspecifik utbildning.

En annan viktig fråga är företagsmäklarens inställning till just ditt försäljningsprojekt och dennes tro på framgång i försäljningen. Ställ frågorna innan du tecknar avtal med den du ska samarbeta med. Räkna med att ge exklusiv rätt till företagsmäklaren under avtalstiden. Längden på uppdragsavtalet är sällan kortare än 6 månader. Erfarenheterna säger att för företagsförsäljning, måste du räkna med att det kan komma att fordras minst 12 månader för att få affären klar.

Marknadsföringen eller exponeringen av ditt företag och hur företagsmäklaren ska hitta en köpare av ditt företag är en annan viktig fråga. Hur tänker denne där? Blir företagsnamnet publikt eller diskret? Hanteringen av känslig information? Agerar mäklare enbart i aktuellt område eller finns det samarbete på en större region?

Här länk till Företagsmäklare i hela Sverige

Du vill sälja själv.

Du väljer att sälja själv. Det finns några frågor, som är viktiga att du verkligen har tänkt på, innan du bestämmer dig för den lösningen.

  • Har du verkligen tid för att ta hand om alla ovan nämnda saker för att genomföra försäljningen av ditt företag?
  • Vad händer om försäljningen blir utdragen? Kan det påverka omsättningen? Kan det påverka värdet på företaget?
  • Tror du att du sammantaget gör en bättre affär genom att sälja själv?
  • Oavsett vem som sköter försäljningen av företag så kräver detta en mängd förberedelser – särskilt gällande företagets ekonomiska information, hyresavtal, anställningsavtal, kundavtal, leverantörsavtal etc. En köpare, oavsett storleken på företag som ska köpas, vill ha möjligheten att kontrollera att all lämnad information också är korrekt. Vill du göra allt detta själv?
  • Hur ska du bäst säkerställa att en intressent inte bara är nyfiken och vill komma åt information? Hur hanterar du en konkurrent, som vill få tillgång till ditt företags inre information? Agerar denne öppet eller via ombud?
  • Klarar du av att förhandla med ett flertal intressenter samtidigt? Hur agerar du om intressenten ger dig ett “skambud”? Hur klarar du av att få affären så optimal som möjligt? Går det att spela ut intressenters bud mot varandra för att förbättra affären? Klarar du den delen?
  • Har du tillgång till advokater som har erfarenhet av företagsförsäljning? Hur mycket kostar det att anlita dem? Som säljare får du räkna med att det är du som ska ta fram ett köpeavtal. Vill köparen ta fram ett köpeavtal – var orolig!

Är det bekvämt för dig att ta alla beslut ensam? Vore det inte bra att ta hjälp och att ha möjligheten att diskutera dina funderingar och bryderier kring alla olika förslag som kan uppkomma i försäljningen av ett företag. Har du tillräcklig egen erfarenhet inom försäljning av företag? Känner du några potentiella köpare?
Du ska givetvis själv bestämma vad är bäst för dig.

Bränn inte marken framför dig. Ska du göra ditt livs kanske största och viktigaste affär, då får det inte gå fel!